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个人所得税政策解读
时间: 2017-04-01 00:00    来源:阳山县地方税务局    点击:10147

 

第一节  财产租赁所得项目 

   一、基本规定  

  (一)范围  是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。 

  (二)税率  财产租赁所得,适用比例税率,税率为百分之二十。《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定,对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税,自2008年3月1日起执行。  

  (三)应纳所得额的计算  每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。  二、财产租赁所得的处理   《国家税务总局关于印发<征收个人所得税若干问题的规定>的通知》(国税发[1994]89号)规定,纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加,可持完税(缴款)凭证,从其财产租赁收入中扣除。 

纳税义务人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减除规定费用和有关税、费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。  

确认财产租赁所得的纳税义务人、应以产权凭证为依据。无产权凭证的,由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。   

产权所有人死亡,在未办理产权继承手续期间,该财产出租而有租金收入的,以领取租金的个人为纳税义务人。 

三、个人投资设备的处理  《国家税务总局关于个人投资设备取得所得征收个人所得税问题的批复》(国税函[2000]540号)规定,个人和医院签定协议法规,由个人出资购买医疗仪器或设备交医院使用,取得的收入扣除有关费用后,剩余部分双方按一定比例分成;医疗仪器或设备使用达到一定年限后,产权归医院所有,但收入继续分成。  

个人的上述行为,实际上是一种具有投资特征的融资租赁行为。根据《中华人民共和国个人所得税法》的有关法规精神和以上事实,对上述个人取得的分成所得,应按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税,具体计征办法为:自合同生效之日起至财产产权发生转移之日止,个人取得的分成所得可在上述年限内按月平均扣除设备投资后,就其余额按税法法规计征个人所得税;产权转移后,个人取得的全部分成收入应按税法法规计征个人所得税。税款由医院在向个人支付所得时代扣代缴。

四、个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店的处理  

  《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》(国税函[2008]576号)规定,房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定,房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人,但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。 

根据个人所得税法的有关规定精神,对上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得,按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收租赁合同租赁合同格式租赁合同注意事...住房租赁合同厂房出租合同汽车租赁合同

入额,按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。 

   五、个人转租房屋的处理  《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函[2009]639号)规定,个人将承租房屋转租取得的租金收入,属于个人所得税应税所得,应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。    取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金,凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时,从该项转租收入中扣除。     

《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》(国税函[2002]146号)有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为: 1、财产租赁过程中缴纳的税费;2、向出租方支付的租金:3、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;4、税法规定的费用扣除标准。  

六、个人转租使用权的处理  《国家税务总局关于转租浅海滩涂使用权收入征收个人所得税问题的批复》(国税函(2002)1158号)明确:你局《河北省地方税务局关于转租浅海滩涂使用权收入征税问题的请示》(冀地税发〔2002〕75号)收悉。文中称,河北省秦皇岛市石河镇村民丁某于1996年与村委会签定了承包合同,承包部分浅海滩涂,用于海产养殖,承包期为10年。其后,丁某又将其承包的海滩转租给姜某,另外将原海滩的一切设施和剩余的文蛤作价一并转让给姜某。关于丁某转租滩涂使用权取得收入征收个人所得税问题,经研究,现批复如下:   根据《中华人民共和国个人所得税实施条例》第八条规定,个人转租滩涂使用权取得的收入,应按照“财产租赁所得”应税项目征收个人所得税,其每年实际上交村委会的承包费可以在税前扣除;同时,个人一并转让原海滩的设施和剩余文蛤的所得应按照“财产转让所得”应税项目征收个人所得税。  

第二节 财产转让所得项目   

一、 基本规定  

   (一)范围  是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。    (二)税率  财产转让所得,适用比例税率,税率为百分之二十。 

  (三)应纳税所得额的计算 财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。  

二、 转让债权所得

1、《国家税务总局关于印发<征收个人所得税若干问题的规定>的通知》(国税发[1994]89号)规定,转让债权,采用“加权平均法”确定其应予减除的财产原值和合理费用。即以纳税人购进的同一种类债券买入价和买进过程中缴纳的税费总和,除以纳税人购进的该种类债券数量之和,乘以纳税人卖出的该种类债券数量,再加上卖出的该种类债券过程中缴纳的税费。用公式表示为:  一次卖出某一种类债券允许扣除的买出价和费用=(纳税人购进的该种类债券买入价和买进过程中缴纳的税费总和/纳税人购进的该种类债券总数量)×一次卖出的该种类债券的数量+卖出的该种类债券过程中缴纳的税费 

2、《国家税务总局关于个人因购买和处置债权取得所得征收个人所得税问题的批复》(国税函[2005]655号)规定,个人通过招标、竞拍或其他方式购置债权以后,通过相关司法或行政程序主张债权而取得的所得,应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。个人通过上述方式取得“打包”债权,只处置部分债权的,其应纳税所得额按以下方式确定:     (1)以每次处置部分债权的所得,作为一次财产转让所得征税。

(2)其应税收入按照个人取得的货币资产和非货币资产的评估价值或市场价值的合计数确定。

(3)所处置债权成本费用(即财产原值),按下列公式计算:当次处置债权成本费用=个人购置“打包”债权实际支出×当次处置债权账面价值(或拍卖机构公布价值)÷“打包”债权账面价值(或拍卖机构公布价值)。

 个人购买和和处置债权过程中发生的拍卖招标手续费、诉讼费、审计评估费以及缴纳的税金等合理税费,在计算个人所得税时允许扣除。

  三、网络买卖虚拟货币取得收入

 《国家税务总局关于个人通过网络买卖虚拟货币取得收入征收个人所得税问题的批复》(国税函[2008]818号)规定,个人通过网络收购玩家的虚拟货币,加价后向他人出售取得的收入,属于个人所得税应税所得,应按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。

 个人销售虚拟货币的财产原值为其收购网络虚拟货币所支付的价款和相关税费。

对于个人不能提供有关财产原值凭证的,由主管税务机关核定其财产原值。

  四、个人住房转让所得

 (一)《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)规定,为促进我国居民住宅市场的健康发展,经国务院批准,现就个人出售住房所得征收个人所得税的有关问题通知如下:

 根据个人所得税法的法规,个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。个人出售自有住房的应纳税所得额,按下列原则确定:

 1、个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房,其应纳税所得额按照个人所得税法的有关法规确定。

 2、个人出售已购公有住房,其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价,减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法法规的合理费用后的余额。      已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策法规,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。

 经济适用住房价格按县级(含县级)以上地方人民政府法规的标准确定。

 3、职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房,比照已购公有住房确定应纳税所得额。

 4、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

 5、为了确保有关住房转让的个人所得税政策得到全面、正确的实施。各级房地产交易管理部门应与税务机关加强协作、配合,主管税务机关需要有关本地区房地产交易情况的,房地产交易管理部门应及时提供。  

(二)《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)规定:      对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收

入,但必须保证各税种计税价格一致。

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

 1、房屋原值具体为:

(1) 商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

(2) 自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。  

(3) 经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。

(4) 已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

(5) 城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定,其原值分别为:

     ①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

     ②房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

     ③房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;

     ④房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

  2、转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

3、合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。(1)支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:

①已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;   

②商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%.    纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。    

(2)支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。    

    (3)纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。规定自2006年8月1日起执行。

    纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。   

    各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]82号)和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务,加强税收征管,主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口,个人转让住房应缴纳的个人所得税,应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理;地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的,应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。    

    各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)的规定,对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策,确保维护纳税人的合法权益。     

    各级税务机关要做好住房转让的个人所得税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。要按照《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)和《国家税务总局 财政部 中国人民银行关于印发〈税务代保管资金账户管理办法〉的通知》(国税发[2005]181号)要求,按规定建立个人所得税纳税保证金专户,为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案,加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核;向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序;认真做好纳税保证金退还事宜,符合条件的确保及时办理。  

    各级税务机关要认真宣传和落实有关税收政策,维护纳税人的各项合法权益。一是要持续、广泛地宣传个人所得税法及有关税收政策,加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导;

    二是要加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通,充分发挥中介机构协税护税作用,促使其协助纳税人准确计算税款;三是严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序,明确纳税人应报送的有关资料,做好涉税资料审查鉴定工作;四是对于符合减免税政策的个人住房交易所得,要及时办理减免税审批手续。  (三)房屋产权时间的确定  《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)明确:  纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。     

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。     

 

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